600亿资产转让 万达轻资产化战略迈出关键一步

　　(记者宗淼)成熟的市场条件下，任何一笔公平交易的达成，无论大小，都是基于交易双方利益的共赢。

　　7月10日，万达集团旗下万达商业和融创中国联合发布公告称，为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订协议，万达商业以295.75亿元的价格向融创中国出让旗下13个文化旅游城项目91%的股权，同时还以335.95亿元的价格转让北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店，合计交易金额达到631.7亿元。

　　这绝非一场零和式的交易。

　　万达商业的轻资产战略早已为外界所熟知。早在今年年初的时候，王健林在万达集团业绩会上就明确表示，在商业地产上相比于营业收入，他更看重的是利润结构的改变，也就是要租金收入在净利润中的比例要不断提升。

　　今年上半年，万达商业的735亿元收入当中，来自于地产业务收入为563.4亿元，而来自于租金的收入为116.9亿元，但是租金收入34.3%的增速远远高于地产业务收入11.3%的增速。而按照万达集团的战略设定，预计未来两年左右的时间，万达商业租金等收入将超过地产收入。毫无疑问，这次和融创中国的资产转让交易，将使万达商业成为真正的商业服务企业。

　　从今年上半年万达集团公布的经营情况来看，作为资产最重板块的万达商业轻资产化路线正在加速，2016年开业的50个万达广场，已有21个属于轻资产，而万达商业今年上半年开业的12个万达广场中，万达自持物业的只有3个，其余9个都是轻资产化运作;在新发展的26个万达广场项目中，全部都是轻资产项目，而根据万达的预期，未来每年的轻资产化万达广场数量将达到40个到50个。

　　根据王健林在年初集团工作会议上所述，2020年以后万达原则上不再搞重资产，全部为轻资产，当时，王健林给万达商业提出的转型时间表是在2018年之前，显然，此次和融创的资产转让，将使得这一转型时间大为提前。

　　众所周知，万达的资产板块当中，除了万达广场之外，另一个权重板块就是规模更大的万达城文旅项目，通过此次和融创中国的交易，未来万达城文旅项目的规划设计、建设工程和开业运营仍然由万达团队独立负责，而融创将负责住宅部分的开发销售，双方发挥各自的优势，将在更大程度上确保目前已发展的13的万达城项目顺利开业运营，同时据了解，未来万达将与融创继续在全国至少发展20个万达城。

　　随着万达集团来自于地产业务收入比例的下降，来自于文化、金融和网络业务的收入正在大幅提升。今年上半年，万达集团的1348.5亿元收入中，来自于服务业务的收入为780.2亿元，占到集团总收入的57.9%，较去年55%的比例又提升了将近3个百分点。

　　而按照万达集团的战略，未来商业服务、文化、金融和网络四大板块将构成四大利润支柱，也意味着未来万达集团更多的利润来自于轻资产业务，而更为重要的是，随着文化、金融和网络板块的日渐成熟，这些板块对商业服务的支撑作用也将日渐凸显，资金流和信息流将确保万达旗下各个经营体的客流量保持稳定。

　　当然，对于正在向房地产行业第一阵营冲击的融创而言，此次合作必然将加速该公司的步伐。而更值得关注的是，此前已经有消息显示融创有意转型文化地产，如果在此时与率先在文化产业上完成布局的万达携手，未来将充满更大的合作空间。一个值得注意的细节是，消息称融创此前已经拿下乐视影业的控制权，乐视影业此前和万达影业也有多个项目的合作，而在此次的公告内容中也透露，双方有意在电影等多个领域中的全面战略合作，未来两家影业巨头的合作空间值得关注。

　　据了解万达商业这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。尽管万达商业的资产负债率仍旧在安全边际之内，但是通过此次资产转让，万达商业的负债率将大幅下降。

　　在下调资产负债率的同时，实现业务的整体转型，从商业地产业务转身为商业服务企业，这期间最大的收益无疑将是万达商业的市场估值，相比于只有10倍左右PE的商业地产来说，资本市场对于商业服务公司的估值高达30倍到40倍，这对于正在寻求A股上市的万达商业而言，将是一次重大的战略挺进。