共享办公野蛮生长 盈利难题靠规模解决

　　陈淑贞

　　优客工场最新的动态消息发生在10月12日。当天，招商蛇口通过公告宣布，与优客工场签订框架性的合作协议，将以最优条件向优客工场提供租赁房屋作为办公场所，而优客工场优先接受招商蛇口的投资。

　　同时，优客工场位于深圳蛇口的深圳数码大厦项目正式落地，成为双方合作的首个共享办公空间。

　　2015年，“创业”、“创客”成为经济热词，2015年也被行业形容为联合办公空间元年。两年过去，资本冬夏往复，有些机构已经倒闭，有的则趁机做大。但初显独角兽潜质的少数几家也难逃盈利模式和回报周期的难题。

　　行业标准出台

　　共享办公又被称为联合办公、众创空间，从2015年起在国内风行。

　　科技部火炬中心官方数据显示，截至2016年，全国已建成各类众创空间4298家，其中科技部备案1337家。仅2016年，举办各类创新创业活动超过10万场，服务创业团队15万个，服务创业企业11万家。

　　经历两年野蛮无序的生长后，今年9月，科技部火炬中心以及多家联合办公类型众创空间联合发布了《众创空间服务规范(试行)》和《众创空间(联合办公)服务标准》。

　　众创空间有了标准的定义，是指为满足大众创新创业需求，提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，积极利用众筹、众扶、众包等新手段，以社会化、专业化、市场化、网络化为服务特色，实现低成本、便利化、全要素、开放式运营的创新创业平台。

　　参与起草发布《众创空间(联合办公)服务标准》的众创空间包括优客工场、洪泰空间、方糖小镇、氪空间、侠客岛、创业公社、Wedo、无界空间、纳什空间、we+、P2空间等。

　　企业与企业，构筑起众创空间的江湖，风雨来时，也显颠簸。

　　2016年，包括地库、孔雀机构、MadSpace在内的众创空间倒闭，提醒了行业众创空间生态系统的脆弱。

　　来自孔雀机构的样本是，位于深圳蛇口办公地点因突发性建筑噪音而影响办公环境，导致出租率下降，最后被迫关闭场地，而前期投入回收无门又招致资金链紧张。不久后，孔雀机构位于深圳另一个办公地点也因拖欠租金被迫搬离。

　　众创空间行业竞争的核心要素是物业租金、出租率、运营能力和后端服务。物业租金和出租率是众创空间的关键词，而运营能力、后端服务是租金和出租率的保障。

　　当前，市场上，联合办公的收入结构中，租金收入占大头，为七至八成，其余二至三成则来自创业服务等增值业务收入和政府补贴等。

　　高力国际华东区研究部董事陈铁东认为，社区平台的搭建提升品牌价值，让客户享受空间之外的溢价。孔雀机构等众创空间的倒闭被认为是行业的初次洗牌，服务单一、单纯靠租金收入的“二房东”模式意义不大。当下，众创空间的盈利模式仍是待解的重大命题。

　　规模化与盈利

　　10月12日，优客工场与招商蛇口达成合作协议，位于深圳蛇口的深圳数码大厦项目，成为双方合作的首个办公空间。

　　优客工场成立于2015年4月3日，由原万科集团副总裁、北京万科董事长毛大庆所创办，以共享办公为核心。

　　优客工场官网显示，截至2017年9月，公司在全国30个城市拥有100个场地，服务近3500家创新型公司，运营面积将近30万平方米。其目标是，未来三年内，坚持全球化战略布局，计划在全球32座城市设立160个场地，为创新企业提供10万个工位，总办公面积预计达70万平方米。

　　优客工场在国内外两面迈进。今年9月，优客工场宣布战略投资印尼共享办公新锐品牌Rework，共同搭建共享办公服务、创业孵化等方面的资源平台。此外，优客工场还进入新加坡、美国、芬兰等国家。

　　同期，共享办公领域的另一家明星公司SOHO3Q也在攻城略地。2015年，SOHO中国推出共享办公空间产品“SOHO3Q”向互联网企业转型。

　　9月，在第一轮全国扩张的北京、上海、杭州、南京四个城市基础上，SOHO3Q启动了第二轮拓展，新增广州、深圳、武汉、长沙四个城市。

　　扩张的题中之义是规模。易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，不管是优客工场还是SOHO3Q，此类企业进行全国乃至全球性的扩张均为了量化，只有拥有规模效应，才能够降低营运成本，获得更高溢价。

　　目前，SOHO3Q在国内已拥有1.7万个工位，潘石屹认为由于规模问题，“赚的钱还少得可怜”。

　　据SOHO中国2017年上半年业绩报告，公司实现营业额10.7亿元，同比增长47%;租金收入约8.18亿元，同比上升17%;净利润约39.82亿元，同比增长565%。这是一份颇为亮丽的成绩单，但因收入占集团比例太低，来自SOHO3Q的业绩贡献并没有在财报中作单项披露。

　　巨头扩张翻江倒海，企业与企业之间互相触碰形成故事，行业的发展继续，已现出并购整合的端倪。

　　9月23日，优客工场和方糖小镇宣布达成战略合作，双方将互换部分股份并成立新的合资公司，整合国内联合办公市场。

　　这是国内两家较大的共享办公企业的合作。据方糖小镇官网信息，公司成立于2015年4月，目前在上海、北京、成都等城市拥有25个社区，2万个工位。实质上，在方糖小镇之前，优客工场还与洪泰创新空间进行战略合并。

　　有赖于资本思潮的洗礼，在行业成熟之前进行迅速合围，是近年来房地产上下游行业表现出来的特征，优点是加速独角兽的形成。

　　不过，潘石屹认为，目前国内共享办公行业尚处于“婴儿时期”。他携SOHO3Q来到深圳推介时对记者表示，真正实现共享的生意就是要把规模做起来，要在全国做到20万、50万个座位以上才有意义。而在此之前，“几万个座位，都还是实验室产品。”